Pembiayaan rumah dengan jaminan bitcoin kini mulai masuk ke jalur yang lebih serius, bukan lagi sekadar produk pinggiran. Sejumlah pemberi pinjaman besar melihat skema ini sebagai cara agar pemilik aset digital bisa membeli hunian tanpa harus melepas bitcoin yang sudah naik nilainya.
Daya tarik utamanya ada pada fleksibilitas. Alih-alih menjual aset kripto untuk menyiapkan uang muka, peminjam dapat memakai bitcoin, USD Coin, atau aset yang ditokenisasi sebagai agunan pembiayaan rumah.
Skema yang menggabungkan dua pinjaman
Dalam model yang dikembangkan Better bersama Coinbase, mortgage kripto pada dasarnya disusun seperti pinjaman tanpa uang muka. Ada dua pinjaman yang digabung, yaitu mortgage utama dan pinjaman uang muka yang dijamin kripto, lalu keduanya dipaketkan dalam satu suku bunga, tenor, dan cicilan bulanan.
Strukturnya dibuat dengan syarat agunan yang ketat. Untuk bitcoin, nilai jaminan harus minimal 250% dari pinjaman uang muka, sedangkan USDC membutuhkan minimal 125%.
Contohnya, agunan BTC senilai $250,000 dapat mendukung pinjaman uang muka $100,000. Agunan USDC senilai $125,000 juga dapat dipakai untuk mendukung pinjaman uang muka $100,000.
Better juga memberi kredit biaya penutupan untuk anggota Coinbase One yang lolos pinjaman. Besarnya 1% dari jumlah mortgage, dengan batas maksimal $10,000.
Masuk ke program pilot Fannie Mae
Fannie Mae akan mulai menerima bitcoin dan USD Coin sebagai agunan untuk mortgage konvensional. Program ini masih berjalan sebagai pilot, dan Better menjadi pemberi pinjaman yang bermitra dengan Coinbase.
Minat terhadap skema tersebut datang dari pemilik kripto yang ingin memanfaatkan asetnya untuk kebutuhan nyata. Banyak di antara mereka sudah lama menyimpan kripto dan kini melihatnya sebagai alat untuk mendapatkan tempat tinggal tanpa melepaskan kepemilikan aset.
Vishal Garg, pendiri sekaligus CEO Better, mengatakan peluncuran resmi mortgage kripto akan dilakukan pada Juni. Ia menyebut sebagian pinjaman berbasis kripto sudah mulai dilakukan sekarang agar prosesnya bisa disempurnakan.
Milo membidik peminjam dengan aset besar
Model lain juga dijalankan Milo untuk pemilik aset digital dengan penghasilan tradisional yang tidak standar. Perusahaan ini tidak mewajibkan pendapatan biasa untuk lolos mortgage dan menawarkan pembiayaan 100% bagi peminjam yang memenuhi syarat.
Pendiri Milo, Josip Rupena, sebelumnya bekerja di divisi ultra-high-net-worth di firma Wall Street. Ia mengenal konsep meminjam dengan jaminan aset yang nilainya sudah naik, alih-alih menjualnya, dan melihat banyak klien kaya tetap tidak lolos standar kelayakan pinjaman konvensional.
Milo melaporkan telah melampaui $100 juta dalam originasi crypto mortgage. Salah satu pinjaman yang disebutkan bahkan mencapai rekor $12 juta.
Risiko dan biaya yang tetap harus dihitung
Struktur pinjaman Milo juga berbeda dari mortgage biasa. Untuk mortgage 30 tahun, 10 tahun pertama bersifat interest-only, lalu sisanya diamortisasi selama 20 tahun berikutnya.
Dalam salah satu contoh, pinjaman $1 juta mengharuskan peminjam menempatkan bitcoin senilai $1 juta sebagai agunan. Baik bitcoin maupun properti sama-sama dijadikan jaminan dalam transaksi itu.
Risikonya dijelaskan secara terbuka karena nilai kripto bisa turun tajam. Jika nilai bitcoin turun 65%, nilai jaminan berubah menjadi $350,000, sehingga peminjam harus menambah bitcoin atau mengurangi saldo pinjaman.
Rupena mengatakan perusahaannya belum pernah meminta tambahan jaminan selama periode tiga setengah tahun mereka menyalurkan crypto mortgage. Ia juga menawarkan opsi self-custody crypto mortgage, di mana Milo memverifikasi bitcoin, tetapi pelanggan tetap menyimpannya sendiri dan membayar uang muka tunai.
Biaya pinjaman Milo sedikit lebih tinggi dari mortgage konvensional. Selisihnya sekitar setengah poin, sehingga jika suku bunga konvensional 6,5%, skema Milo berada di sekitar 7%.
Mengapa banyak peminjam tertarik
Bagi sebagian orang, manfaat terbesar dari skema ini adalah menghindari penjualan aset dan potensi beban pajak yang muncul karenanya. Mekanisme tersebut membuat aset yang selama ini pasif bisa dipakai untuk membiayai langkah besar seperti membeli rumah.
Bryan Courchesne dari Daim.io menilai skema ini menarik, tetapi ia mengingatkan bahwa agunan bitcoin yang dibutuhkan tetap jauh lebih besar daripada uang muka yang ingin dibiayai. Ia menyoroti rasio agunan bitcoin 250% dan suku bunga yang cenderung lebih tinggi dibanding rate berjalan.
Courchesne menyebut pasar mendengar kisaran 125 hingga 150 basis poin di atas suku bunga umum, sehingga pinjaman yang awalnya terlihat di 7% bisa dipatok di 8% atau 8,5%. Meski begitu, minat tetap kuat karena banyak calon pembeli ingin memanfaatkan kepemilikan kripto tanpa kehilangan eksposur pada aset itu.
Target berikutnya: aset yang bisa ditokenisasi
Garg mengatakan fokusnya bukan hanya bitcoin, melainkan semua aset yang bisa ditokenisasi. Ia menyebut 41% pelanggan mereka akhirnya tidak membeli rumah atau tidak lolos karena tidak punya dana uang muka.
Menurutnya, ruang yang lebih besar akan terbuka jika saham, ETF indeks S&P 500 versi token, atau aset tokenisasi lain bisa dipakai sebagai dasar pembiayaan tanpa harus menjual kepemilikan yang nilainya sudah naik. Garg juga mengatakan perusahaannya bekerja dengan sejumlah korporasi besar di AS agar karyawan mereka bisa memanfaatkan saham untuk membeli rumah tanpa uang muka.
Ia menyebut ada $35 triliun saham dan obligasi di tangan rumah tangga AS, sementara uang di rekening bank dan giro hanya $5 triliun. Coinbase melihat pola ini sejalan dengan cara orang kaya menjaga likuiditas tanpa menjual aset inti.
Mark Troianovski dari Coinbase membandingkannya dengan mekanisme yang dipakai tokoh seperti Sergey Brin dan Jeff Bezos, yakni tetap memegang aset bernilai besar sambil memakainya untuk kebutuhan lain. Di sisi lain, minat dari calon peminjam juga sudah mulai muncul sebelum produk ini tersedia luas.
