Rencana KPR hingga 40 tahun memberi ruang cicilan lebih ringan dalam jangka panjang, tetapi menempatkan PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF pada tantangan pendanaan yang tidak sederhana. Perseroan perlu memastikan sumber dana berumur panjang agar kewajiban pembiayaan tidak ditopang pendanaan yang jatuh tempo lebih cepat.
Ketidaksesuaian tenor itu berisiko memunculkan ketidakcocokan jatuh tempo antara aset dan kewajiban. Karena itu, kemampuan mendapatkan dana jangka sangat panjang akan menjadi faktor penting bagi keberlanjutan peran SMF dalam pembiayaan perumahan.
Tenor Panjang Masih Bersifat Pilihan
Direktur Utama SMF Ananta Wiyogo menegaskan KPR 40 tahun belum menjadi kewajiban dan masih bersifat opsional. Namun, penerapan skema tersebut menuntut penyesuaian tenor pendanaan agar struktur keuangan perseroan tetap terjaga.
Tantangan utama datang dari pasar surat utang domestik yang minat investornya untuk tenor panjang masih terbatas. Menurut Ananta, penerbitan surat utang berjangka 20 tahun saja masih sulit dilakukan di dalam negeri.
SMF pun mengkaji akses pendanaan internasional, termasuk peluang dari investor dana pensiun luar negeri yang lazim menempatkan dana berjangka panjang. Langkah ini tetap membawa risiko perbedaan mata uang yang harus dihitung secara cermat.
| Indikator SMF | Posisi hingga Juni 2026 | Catatan |
|---|---|---|
| Penyaluran pinjaman semester I | Rp14,09 triliun | Akumulasi Rp141,61 triliun |
| Pendanaan semester I | Rp8,48 triliun | Akumulasi Rp77,69 triliun |
| Sekuritisasi aset | 17 transaksi | Nilai Rp14,21 triliun |
| Aset | Rp68,29 triliun | Tumbuh 21,79% tahunan |
Likuiditas untuk Rumah Subsidi
Selain menghadapi isu tenor, SMF memegang peran sebagai penyedia likuiditas bagi bank penyalur KPR melalui pembiayaan kembali dan penyaluran pinjaman. Perseroan juga menjadi instrumen fiskal pemerintah untuk mendukung pembiayaan rumah, termasuk KPR FLPP.
Dalam skema KPR FLPP, SMF menanggung 25% kebutuhan pendanaan rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Target program pada 2026 mencapai sekitar 350.000 unit rumah dengan bunga tetap 5% dan tenor hingga 20 tahun.
Kebutuhan dana untuk porsi tersebut mencapai Rp36,7 triliun. Sejak berdiri hingga Juni 2026, SMF menerima Penyertaan Modal Negara sebesar Rp17,91 triliun untuk menjalankan perannya dalam program KPR FLPP.
Untuk memenuhi porsi pembiayaan itu, perseroan juga menggunakan dana dari neraca sendiri serta utang sekitar Rp18,8 triliun. Pendanaan tersebut telah menghasilkan pembiayaan bagi 962.650 unit rumah.
Tekanan Bunga dan Permintaan Rumah
Tekanan pendanaan datang ketika daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih pada semester II/2026. Kenaikan biaya dana berpotensi menaikkan bunga KPR, yang kemudian dapat menekan permintaan kredit dan penjualan rumah.
Chief Economist SMF Martin D. Siyaranamual menilai belanja pemerintah yang tinggi, pelemahan cadangan devisa, serta tekanan rupiah dapat membuat Bank Indonesia mempertahankan kebijakan moneter ketat. Menurut laporan Finansial Bisnis, situasi itu berpotensi menjaga biaya dana pada level tinggi.
Perlambatan penjualan ritel setelah hari raya, tekanan pada sektor konstruksi, dan pertumbuhan penjualan rumah yang masih negatif menunjukkan pemulihan permintaan properti belum merata. Meski begitu, SMF menilai tekanan tersebut belum bersifat fundamental bagi bisnis perumahan.
SMF menjaga kualitas aset melalui seleksi ketat terhadap mitra penyalur dan portofolio yang berfokus pada perumahan serta kawasan permukiman. Pada Juni 2026, rasio NPL bruto perseroan tercatat 0,03%.
Laba bersih semester I/2026 mencapai Rp391 miliar atau tumbuh 33,90% secara tahunan, dengan target laba Rp568 miliar hingga akhir tahun. SMF juga menargetkan aset Rp73,30 triliun dan akan menjaga dana KPR FLPP, memperluas likuiditas bank, serta mendaur ulang aset melalui pembiayaan kembali dan sekuritisasi.