Bagi orang super kaya, rumah mahal tidak selalu dibayar lunas dengan uang tunai. Mereka justru sering memilih KPR karena dana mereka dianggap lebih berguna jika tetap berputar di investasi atau bisnis lain.
Cara berpikir seperti itu terlihat pada langkah Elon Musk dan Mark Zuckerberg. Keduanya memilih pembiayaan rumah meski sebenarnya mampu membayar secara langsung.
Uang yang diam dianggap kurang efisien
Di level kekayaan sangat besar, menyimpan terlalu banyak uang tunai sering dipandang tidak produktif. Kekayaan para miliarder biasanya sudah terkunci di berbagai investasi, sehingga likuiditas menjadi hal yang dijaga ketat.
Miltiadis Kastanis, direktur eksekutif penjualan di Compass, menjelaskan bahwa orang dengan kekayaan sangat tinggi memandang utang dan likuiditas secara berbeda. Mereka cenderung ingin uang tetap bergerak dalam saham, bisnis, obligasi, atau aset lain yang punya peluang hasil lebih tinggi.
Logika ini membuat KPR tidak dilihat sebagai beban semata. Bagi kelompok ini, utang rumah bisa menjadi alat keuangan yang membantu modal tetap aktif.
Ketika bunga pinjaman lebih rendah dari potensi hasil
Pilihan mengambil KPR juga masuk akal saat imbal hasil investasi diperkirakan lebih tinggi daripada bunga pinjaman. Kastanis memberi contoh sederhana, jika saham bisa memberi 10 persen per tahun sementara bunga KPR hanya 5 persen, maka pinjaman menjadi keputusan yang logis.
Pola itu sejalan dengan yang dilakukan Mark Zuckerberg saat pembiayaan ulang rumahnya di Palo Alto. Ia menggunakan kredit jangka 30 tahun dengan bunga 1,05 persen.
Dengan bunga serendah itu, dana 6 juta dollar AS miliknya tidak perlu terkunci di rumah. Uang tersebut tetap bisa dialihkan ke instrumen lain yang berpotensi memberi hasil lebih besar.
Langkah Elon Musk menjaga ruang gerak finansial
Elon Musk juga mengambil jalur serupa saat membeli lima properti di California. Ia tercatat mengambil pinjaman 61 juta dollar AS dari Morgan Stanley untuk transaksi tersebut.
Angka pinjaman itu kecil dibandingkan kekayaannya yang disebut mencapai 703 billion dollar AS. Langkah itu membantu menjaga likuiditas, karena modal tidak langsung habis untuk melunasi properti.
Bagi miliarder seperti Musk, keputusan semacam ini bukan soal tidak mampu membeli tunai. Ini lebih terkait cara menjaga aset tetap cair dan fleksibel untuk kebutuhan lain.
Ada alasan pajak dan inflasi di baliknya
KPR di Amerika Serikat juga punya sisi pajak yang menarik. Bunga cicilan dapat menjadi pengurang pajak untuk pinjaman hingga 750.000 dollar AS bagi wajib pajak yang merinci laporan pajaknya.
Islay Robinson, pendiri dan CEO Enness Global, menyebut cicilan rumah dapat membantu optimisasi pajak di beberapa negara. Ia juga menilai inflasi membuat nilai mata uang menurun, sehingga membayar pinjaman di masa depan dengan uang yang nilainya sudah menyusut bisa terasa lebih menguntungkan.
Karena itu, pembayaran tunai tidak selalu dianggap pilihan paling cerdas. Selama bunga pinjaman lebih rendah daripada potensi keuntungan investasi, modal dinilai lebih efisien jika ditempatkan di aset produktif.
Strategi yang melampaui pembelian rumah
Di kalangan orang super kaya, ada pula strategi yang lebih luas dari sekadar KPR. Salah satu yang sering dibahas adalah buy, borrow, die, yakni menjaminkan saham atau aset investasi untuk memperoleh dana segar tanpa harus menjual kepemilikan.
JP Morgan menjelaskan bahwa pinjaman dengan jaminan aset membuat investor tetap bisa berinvestasi dan menunda pajak. Dana pinjaman itu juga tidak dikategorikan sebagai pendapatan kena pajak dalam sistem regulasi Amerika Serikat.
Aset yang dijaminkan kemudian dapat diwariskan kepada ahli waris. Proses itu bisa memicu stepped-up basis yang membantu menghapus sebagian besar pajak keuntungan modal yang sudah menumpuk selama bertahun-tahun.
Bagi pembeli rumah biasa, pilihan Musk dan Zuckerberg menunjukkan bahwa KPR tidak selalu identik dengan keterbatasan dana. Pada level tertentu, utang properti justru dipakai untuk menjaga modal tetap bergerak, mengatur pajak, dan memberi ruang bagi aset lain untuk terus bekerja.
