Sertifikat Tanah Tiba-tiba Jadi Agunan Bank, Pemilik Sah Bisa Bergerak Cepat

Sertifikat tanah yang dipakai sebagai agunan bank tanpa izin pemilik sah bisa segera memicu risiko lelang dan peralihan hak. Dalam kondisi seperti ini, kecepatan bertindak menjadi faktor penentu agar aset tidak bergerak lebih jauh di proses hukum maupun administrasi.

Secara hukum, pengikatan jaminan semacam itu dapat cacat sejak awal karena tidak ada persetujuan dari pemilik. Pasal 1320 KUHPerdata mensyaratkan adanya kesepakatan para pihak, sementara Pasal 8 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menegaskan bahwa hanya pihak berwenang yang bisa menjaminkan tanah.

Datangi bank untuk meminta dasar pengikatan agunan

Langkah pertama yang disarankan adalah mendatangi kantor cabang bank yang menerima agunan tersebut. Pemilik sah perlu mengajukan keberatan secara resmi sekaligus meminta salinan dokumen dasar, seperti APHT, SKMHT, dan dokumen pendukung lain.

Di tahap klarifikasi ini, pemilik juga perlu menunjukkan dokumen asli kepemilikan tanah. Tujuannya untuk menegaskan bahwa tidak pernah ada persetujuan menjadikan aset itu sebagai jaminan dan untuk menelusuri jalur pengikatan yang digunakan bank.

Blokir sertifikat di BPN agar statusnya tidak bergerak

Setelah informasi awal didapat dari bank, permohonan blokir sertifikat perlu segera diajukan ke BPN atau kantor pertanahan setempat. Blokir ini berfungsi sebagai langkah pengamanan sementara selama sengketa masih berjalan.

Dengan adanya blokir, risiko eksekusi lelang oleh bank maupun pengalihan hak kepada pihak ketiga dapat ditekan. Langkah ini memberi ruang bagi pemilik untuk menyelesaikan status kepemilikan sebelum ada tindakan lanjutan.

Jika ada pemalsuan, laporan pidana harus segera masuk

Bila ditemukan indikasi pemalsuan tanda tangan, identitas, atau dokumen lain, laporan ke kepolisian perlu segera dibuat. Pelaku dapat dijerat dengan Pasal 263 KUHP atau Pasal 391 UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP terkait pemalsuan surat.

Selain itu, Pasal 385 KUHP atau Pasal 502 UU Nomor 1 Tahun 2023 juga dapat digunakan dalam perkara penggelapan atau penyerobotan hak atas benda tetap, termasuk tanah. Jika perkara pidana sudah berkekuatan hukum tetap, putusan itu bisa menjadi bukti kuat untuk pembatalan hak tanggungan lewat gugatan perdata.

Gugatan perdata bisa diminta untuk menghapus beban hak tanggungan

Selain jalur pidana, pemilik sertifikat tanah dapat menempuh gugatan perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata. Gugatan diajukan ke pengadilan negeri dengan tergugat bisa berupa pelaku yang mengagunkan tanah tanpa hak dan, dalam kondisi tertentu, pihak bank jika dinilai lalai menjalankan kehati-hatian atau KYC.

Dalam gugatan itu, pemilik bisa meminta pengadilan menyatakan perjanjian kredit batal demi hukum. Pemilik juga dapat meminta agar catatan sita maupun beban hak tanggungan yang melekat pada sertifikat tanah dihapus.

Pencegahan tetap penting agar sertifikat tidak disalahgunakan lagi

Kementerian ATR/BPN mendorong masyarakat bermigrasi dari sertifikat fisik ke sertifikat elektronik untuk menekan risiko pemalsuan dokumen dan penerbitan sertifikat ganda. Digitalisasi disebut sebagai salah satu cara membatasi ruang gerak sindikat mafia tanah.

Masyarakat juga dianjurkan memantau status tanah secara berkala melalui aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN. Sertifikat asli sebaiknya tidak diserahkan kepada pihak lain tanpa alasan yang jelas dan tanpa pengawasan langsung.

Kasus sertifikat tanah yang tiba-tiba dijadikan agunan bank tanpa sepengetahuan pemilik adalah persoalan serius yang berdampak hukum dan finansial sekaligus. Namun selama kepemilikan sah dapat dibuktikan dan langkah hukum ditempuh cepat, pemilik masih memiliki dasar kuat untuk menjaga asetnya.